로또청약은 현금부자만 점점 유리해 진다.

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전월세 금지법이란?

 

청약에 당첨이 되면, 계약금 납부하고, 아파트가 지어지는 동안에 중도금을 납부하게 됩니다. 그리고 아파트가 완공되어 입주를 하려면 최종 잔금 납부를 하여야 입주를 할 수 있습니다. 그러나 자금 여력이 충분하지 않은 분양당첨자의 경우에는 전세를 놓고 이 전세보증금을 받아서 잔금을 치르는 경우가 있었습니다. 그러나 이제부터는 이런 방법을 사용 할 수가 없습니다. 정부가 실거주 의무를 강화하였기 때문에 전세를 받아 분양대금을 치르는 게 불가능해져 모두 본인 자금만으로 부담해야 하기 때문입니다. 

 

 

적용 대상은?

 

19일 국토교통부에 따르면 분양가상한제 적용 주택 입주자의 거주 의무기간 등을 규정한 `주택법` 시행령 개정안이 대통령 재가를 거쳐 이날부터 시행되었습니다.

지금까지는 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 공공택지에서 짓는 아파트에 대해서만 거주 의무기간이 있었습니다. 그러나 이제부터는 수도권 민간택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 주택까지 확대를 하였습니다. 

 

 

 

적용제외 막차탄 단지는?

 

`전월세금지법`으로 불리는 이 법은 19일 이후 입주자 모집을 신청하면 적용되게 됩니다.

그런데 서울 강동구 고덕동 `고덕강일 제일풍경채`와 광진구 자양동 `자양 하늘채 베르`가 아슬아슬하게 이 규제를 비켜 갔습니다. 이 단지들은 규제 하루 전인 18일 입주자 모집 공고를 내서 의무 거주 기간이 없는 서울의 마지막 분양이 되었습니다. 

 

 

분양가 상한제는 어떻게 적용 될까?

 

분양가상한제는 투기과열지구 중 직전 2개월 청약경쟁률이 5대1을 넘거나 직전 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 두 배를 웃도는 등 선택 요건을 충족한 단지에 적용된다. 현재 서울 18개구와 경기도 과천, 하남, 광명 등 3개시 13개동이 적용 대상이다.

민간택지에서 건설·공급되는 주택 가운데 ▲분양가격이 인근 지역 주택 매매가격의 80% 미만이면 3년 ▲인근 매매가의 80% 이상~100% 미만이면 2년의 거주 의무기간이 부여된다.

 

 

 

앞으로 문제는?

 

작년 6·17 부동산 대책은 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 전 규제지역에서 주택담보대출을 받았다면 주택 가격과 상관없이 6개월 내 전입 의무가 부과됐는데 이번 전월세금지법으로 거주 의무가 한층 강화되었다.

대출 받기가 어려운 상황에서 전세/월세로 잔금을 치르지 못하게 되었다. 따라서 분양 당첨가가 직접 거주를 해야 하기 때문에 결국은 현금 부자들만 유리하다는 말이 나오고 있다. 분양가 전체를 온전히 자기 자본과 주택담보대출비율(LTV) 40% 한도 내에서 마련해야 하기 때문이다.

 

예를 들어 보며, 9억원 아파트의 경우 과거에는 계약금 20%(1억8000만원)만 있으면 되었다. 그래서 중도금 대출과 전·월세 보증금을 동원해 분양받을 수 있었던 것이다.

그러나 작년 6·17 대책으로 중도금 대출을 받게되면, 6개월 안에 전입을 해야 한다. 그리고 중도금 대출을 받지 않을 경우 분양가의 60%(5억4000만원)에 해당하는 현금이 있어야만 하는 것이다. 

이에 따라 실수요자들은 청약하려는 단지가 거주 의무기간이 있는지, 있다면 몇 년이나 거주해야 하는지 등 모집 공고문을 꼼꼼히 살펴보고 청약을 해야 한다.

 

시장에서는 통상 새 아파트가 준공되면 일시적으로 전·월세 물량이 쏟아져 나오게 된다. 그러면 주변 지역 임대차 시장이 안정세를 나타내게 된다. 그러나 이제는 수분양자가 거주 의무를 이행하기 때문에 아파트를 전월세 놓지 못해서 이런 효과를 기대하기 어렵다.

 

 

향후 청약 전략은 어떻게 해야 하나?

 

서울과 인접하면서 아직 거주 의무기간이 없는 단지를 노리는 것도 방법이 될것 같다.

거주 의무기간에 다른 곳에서 살면서 해당 주택에 거주한 것처럼 속였다면 1년 이하 징역형이나 1000만원 이하 벌금형에 처해진다.