부동산 정책, 대출제한과 세금을 통한 규제로 묶어두고 가격통제 계속 가능할까?

부동산 정책, 대출제한과 세금을 통한 규제로 묶어두고 가격통제 계속 가능할까?

안녕하세요. 오늘은 이야기는 부동산 규제와 이에 따른 여러 문제점에 대해서 알아보려고 합니다. 자, 그렇다면 부동산 규제라고 하는 것은 언제부터 등장했는지에 대해서 알아봐야 할 것 같습니다. 아마도 이런 정부의 시장을 규제는 공급에 비해서 수요가 너무 많은 상태일 때 바로 가격을 통제하는 시점일 것인데요. 자유시장경제에서는 직접적으로 가격을 마음대로 통제할 수 없기 때문에 정부에서 선택할 수 있는 방법은 크게 2가지의 우회적인 방법을 사용하게 되는데요, 그것이 우리에게 피부로 느껴지는 대출규제와 세금 부과인데요. 이렇게 정부에서 할 수 있는 대표적인 규제가 알고 계시는 것처럼 많이 적용되고 있는 곳이 바로 부동산 시장인데요. 그럼 여기서 왜 이렇게 유독 부동산 시장에 대해서만큼은 수많은 규제들이 존재하는지 궁금해지는데요.

<목차>
1. 부동산, 특히 주거문제에서 공급은 많지 않고 수요만 많은 현재의 상황
2. 높은 세율의 세금 부과를 통한 부동산 가격의 통제 방법
3. 대출 제한을 통한 부동산 가격의 통제 방법
4. 마무리


1. 부동산, 특히 주거문제에서 공급은 많지 않고 수요만 많은 현재의 상황
현재 서울에서의 주거 현황을 살펴보게 되면, 40대가 가장인 가구의 경우에 무려 절반에 육박하는 47% 가까운 세대가 무주택으로 살고 있는데요. 그러니까 서울시 전체 가구수인 73만 가구 중에서 그 절반에 해당하는 35만 가구 정도가 본인의 집이 없는 상태로 서울에서 생활하고 있습니다. 그렇기 때문에 반대로 얘기하면 서울시 인구의 절반 가까이가 내 집 마련을 원하는 예비 수요자들인 셈인데요.

그러나 이런 내집 마련을 위한 예비수요자들의 숫자에 비해서 서울시에 공급되는 한해 신규주택의 물량은 그 수가 너무 적다고 할 수 있는데요. 재개발과 재건축 매년 없어지는 집까지 더해서 생각한다면, 47%의 무주택 수요를 충족시키기에는 한참 모자르다고 할 수 있겠습니다. 이렇게 수요가 많은 것과는 반대로 공급 자체가 부족하기 때문에, 40대 가구들은 점점 서울을 벗어나서 그 주변지역으로 거주지를 옮겨가고 있는데요. 아무래도 서울의 비싼 주거환경을 벗어나서 보다 저렴한 주택 쪽으로 찾아가는 탈서울 현상이 일어나고 있는 것인데요.

2. 높은 세율의 세금 부과를 통한 부동산 가격의 통제 방법
사실 부동산 세금을 한 번쯤 알아보신 분들은 아시겠지만, 양도소득세, 종합부동산세, 재산세, 취득세 등과 같은 부동산과 연관된 세금은 참 많기도 한데요. 그리고 종합부동산세와 같은 경우에는 미실현 이익에 대해서도 세금을 때리는 것이기 때문에 위헌 이슈도 있었으며, 정부의 예상으로는 종부세 부과 대상자가 국민의 4% 정도만 포함될 것이라는 당초 전망을 한참 벗어나기도 했는데요. 정부에서는 세율을 올리거나 또는 부동산의 공시지가를 올리면서 세금 자체를 가지고 시장에서의 가격 통제를 하기 위한 강력한 수단으로 활용을 하고 있습니다. 그렇지만, 세금이 이렇게 갑자기 많이 올라가게 되면 아파트를 비롯한 주택 가격이 떨어지게 될까요? 과거의 현재까지의 상황을 살펴보게 되면 그런 결과는 없었다는 것을 알게 되는데요.

여기서 우리가 알아야 하는 것은 <통제>와 <규제>가 강하게 있다는 것은 기본적으로 그 재화의 공급과 수용에서 불일치성이 발생하고 있다는 것을 정부에서 알고 인정하고 있다는 의미인데요. 그래서 주택 공급량 대비해서 집을 가지고 싶은 수요가 너무 많기 때문에 결국에는 집을 가지려면 더 많은 세금을 내야 한다는 것을 정부에서 말하고 있는 것입니다. 그러나 여기에서도 문제로 지적되는 것은 이렇게 세금을 추가적으로 더 내야 함에도 불구하고 계속해서 주택을 구하는 사람들이 증가하기 때문에 집값은 더 상승을 하게 되는 것인데요. 만일 말도 안 되는 설정이지만, 취득세를 집값의 100%로 부과한다는 했을 때 집값이 안정세로 돌아설까요? 이것 역시도 자유시장체제에서는 집을 사는 사람이 100%를 내고서라도 구입을 한다면, 아마도 잡히지 않게 될 것입니다.

그렇다면, 집을 팔았을 때의 양도세를 판매 가격의 100%로 부과하면, 집값을 잡을 수가 있을까요? 이것 역시도 마찬가지로 양도소득세를 내고도 수익을 볼 수 있다면, 집값 안정을 기대하기가 힘들 것입니다. 여기서 중요한 점은 이렇게 세금이라고 하는 강력한 억제수단의 약발이 먹힐려면, 세금으로 납부하고 나서 수익을 보기가 어렵다는 인식이 되어야 하는 부분인데요. 그렇지만, 현재의 국내 부동산 상황을 살펴보면, 그렇지 않아 보이는 것이 현실입니다. 규제라고 하는 것은 <수요>가 너무 지나치게 커지는 것을 막고 시장의 안정화를 도모하기 위해서 적용하는 것인데요. 이런 기본개념을 떠올려 본다면 아이러니하게도 규제가 계속해서 존재하는 동안에는 가격이 수요의 높음을 알게 되는 것인데요. 그래서 이런 이미 시장구조는 수요-공급이라는 시스템의 균형이 망가진 시장이라는 것으로 생각할 수 있겠습니다.

3. 대출 제한을 통한 부동산 가격의 통제 방법
알고 계시는 것처럼 일반적인 가정 경제에서 부동산은 가장 큰 자산으로 자리 잡고 있을 텐데요. 기본 억 단위에서 거래가 이루어지기 때문에 본인 자금과 함께 금융권의 자금을 빌릴 수밖에 없습니다. 물론, 금융권에서는 대출자가 가지고 있는 담보의 담보능력과 대출자의 신용을 평가해서 빌려주는 돈의 한도를 정하게 되는데요. 뉴스에서도 많이 들어보신 DSR, DTI, LTV 등이 바로 이와 같은 규제라고 말할 수 있겠습니다. 지금 현재 정부에서 바라보는 부동산의 시각은 대출자가 은행에서 돈을 많이 빌리는 게 가능해지면, 보다 더 값비싼 주택이나 아파트를 구입하게 될 것이고, 이런 상황이 반복되게 되면 집값이 상승하게 되는 원인이라고 보고 있는 것 같습니다. 이런 이유로 정부에서는 금융권의 개인 대출 한도를 축소하고 개인의 소득 수준이 높고 낮음에 따라서 돈을 갚을 수 있는 능력을 평가하여 제한을 걸었는데요.

이런 규제를 활용해서 정부가 얻고자 하는 바는 주택수요를 낮추는 데 있는데요. 1차원적으로만 생각을 하면, 아파트를 매수할 자금이 충분하지 않기 때문에 아파트를 구입하려는 사람들의 숫자가 낮아질 것이라고 보고 있습니다. 뭐, 일단 눈으로 보이는 상황만으로는 수요를 낮추는 것에 대출 제한 규제가 한 몫하고 있는 것은 맞는 듯싶습니다. 그러나 이러한 규제가 소득 수준이 낮은 사람들에게까지 적용되는 바람에 자기 자본이 많이 모자라는 사람들 같은 경우에는 모든 수단과 방법을 전부 동원해서 이른바 영끌 대출까지 해 보아도 지금의 9억 원이 넘어가는 아파트를 매수하는 것이 사실상 불가능해졌다는 말이 나오는 이유입니다. 현재 부동산 시장에서 거래되는 물량이 아예 없어져 버려서, 이것은 거래에 대한 지표가 많지 않게 됨으로써 부동산 통계에서 오류로 작동되게 됩니다. 예를 들어서 단 몇 건의 실거래 건수가 전체 평균값에 지대한 영향을 끼치게 되므로, 이로 인해서 부동산 전체 시세 폭이 상당히 변동을 보이게 하는 상황도 나타나게 되는 것입니다.


4. 마무리
자, 이렇게 살펴본 현재의 부동산 정책 및 그에 따른 가격통제 방식인 대출과 세금에 대해서 이야기해 보았습니다. 저야 뭣도 모르는 부린이에 속하지만, 많은 부동산 전문가들이 공통으로 말하고 있는 것이 핵심적인 가격 안정 정책으로 <주택 공급 증가>를 한 목소리로 말하고 있는데요. 만일, 서울 시내 곳곳에 매년 수십만채의 아파트를 폭탄 공급을 한다면, 그래서 집이 남아돈다면 어떤 일이 벌어지게 될까요? 아마도 서울에서 아파트를 구입하는 사람이 증가하지는 않을 것인데, 아니 아예 집들을 사지 않게 될지도 모르겠습니다. 집이 있는 사람뿐만 아니라 무주택자들 역시도 이와 같은 상황이 벌어지게 되면 아파트를 사는 사람은 없을 것입니다. 뭐, 너무 극단적인 가정을 해서 예를 든 것이라서, 현실성은 없으니 기대 같은 거는 1도 하지 마시길 바랍니다. 어쨌든 장기적으로는 부동산 가격의 안정을 위해서는 현재 재개발, 재건축이 필요한 곳에 대해서 뉴타운 해제를 비롯해서 규제를 풀어주면서 아파트 공급을 늘려주어야 하는데요. 물론 이렇게 개발만 한다고 해서 모든 것이 다 해결되지는 않겠지만 말입니다. 현재의 대출 제한과 과도한 세금 부과만으로는 집값 안정을 할 수 없다는 것이 보여 졌습니다. 즉, 단기적인 처방밖에는 되지 않는 것이죠. 지금 손을 다쳤는데, 대일밴드만 붙이고 있는 꼴입니다. 당장 병원으로 가서 치료를 받아야 하는데, 임시 방책만으로 처방을 하고 있으면, 치료가 안될 것입니다. 그럼 오늘의 이야기는 여기까지 이며, 이만 줄이도록 하겠습니다. 감사합니다.

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