전세 월세 전환 방법, 전월세 전환율 계산기 살펴보기(부동산 용어 공부)

전세 월세 전환 방법, 전월세 전환율 계산기 살펴보기(부동산 용어 공부)

안녕하세요
우리의 살아가면 의식주를 반드시 해결하면서 삶을 지속하게 되는데요. 이중에서도 제일 중요하다고 생각하는 것을 얘기해 보라고 한다면 바로 <식> 즉, 먹는 것을 꼽을 텐데요. 먹지 않으면 살아갈 수 없기 때문에 그럴 것인데요. 그렇지만 지금과 같은 사회로 오면서 아마도 끼니를 걱정하는 사람들보다는 주거의 문제로 인해서 고통을 겪고 있는 사람들이 훨씬 더 많을 것으로 생각이 듭니다. 특히나 우리나라의 지금 모습에서는 그런 상황이 훨씬 더 심화되어 있다고 생각을 합니다.


그렇다면 의식주 중에서도 주거의 문제를 풀기위해서 생각해 볼 수 있는 방법은 무엇이 있을까요? 크게 2가지 정도로 생각을 해 볼 수 있는데요. 먼저 아파트를 구입해서 소유하는 방법이 있으며, 그다음으로는 다른 사람의 주택을 일정기간 동안 빌려서 살아가는 방법이 있겠습니다. 물론 집을 빌려서 사는 방법에는 일반적으로 사용료를 주면서 빌려 쓰는 방법이 있을 텐데요.

그렇지만 국내에서는 다른 나라에서는 없는 전세라는 제도가 있는데요. 이것은 일정 금액을 맡겨두고 최대 4년동안 주택을 사용한 뒤에 맡겼던 그 금액을 다시 되돌려 받는 (임차인의 입장에서는) 좋은 시스템이라고 할 수 있는데요. 그래서 이 전세제도는 월세처럼 매달 이용료를 주인에게 주지 않아도 되는 시스템인데요. 그렇기에 이런 전세 계약을 월세 계약으로 변경을 하는 경우에 과연 비율을 어떻게 정해서 변경을 해야 하는지에 대해서 사람들의 관심을 많이 받고 있습니다.

1. 전세보증금과 월세 알아보기

집에 대해서 투자를 하고 있는 투자자들 같은 경우에는 아무래도 전세보증금 부분을 낮추고 월세로 변경을 함으로서 보다 더 많은 수익을 만들어 낼 수가 있게 되는데요. 어차피 전세보증금으로 받은 목돈을 은행에 입금해 놓아 봤자 이자로 받을 수 있는 돈이 연 1~2% 정도가 전부이기에 월세로 전환을 하는 것이 수익면에서 보다 낫다고 판단을 할 수가 있겠습니다. 그렇기에 당연히 전세보증금을 돌려주면서 그만큼에 대한 월세를 받을려고 하는 것일 겁니다.

그렇지만, 여기에서 한가지 문제점으로는 기존에 계약해서 집에 주거하고 있던 사람들의 경우에는 이렇게 보증금을 되돌려주고 집주인이 하고 싶은데로 월세를 전환을 해서 요구를 하게 되면 문제가 당연히 발생하게 되는데요. 그렇기 때문에 국가에서는 보증금과 월세 사이에서 전환이 가능한 적절한 비율을 정해 놓았습니다. 바로 이것을 ▲전월세 전환율이라고 부릅니다.


과거에는 보통 보증금 1,000만원에 대해서 월세로 변경을 하는 경우에 100,000원이라고 계산을 했던 시절이 있었는데요. 그러니까 1억짜리 전세 같은 경우에는 월세로 전환 시에 100만 원으로 받을 수 있다는 계산이 되는데요. 이것은 월 1%에 연 12%에 해당되는 정말로 앞으로는 나올 수 없는 전환율이라고 생각이 드는데요. 그렇지만 이러한 비율은 계속해서 낮아지게 되면서 지금은 연 4%대까지로 하락을 하였는데요. 이번에 전월세 상한제가 나오면서 전세와 월세 간의 전환율은 2.5%까지 떨어진 상황입니다.

전월세 전환율의 경우에는 주택임대차보호법 시행령에서 정하고 있는 이율과 기준금리를 합쳐서 결정되게 되는데요.

▲ 전월세간 전환율 (2.5%) = 주택임대차보호법 전환율 (2%) + 기준금리 (0.5%)

2. 월세에서 전세전환 알아보기

먼저 월세로 계약을 하고 있다가 목돈이 필요하게 되어서 전세로 변경을 하는 경우를 알아보도록 하겠습니다. 이 부분에 대해서는 특별한 강행규정이 없는 상황인데요. 그렇기에 보통 시장 전환율에 따라서 계산을 해보면 됩니다. 참고로 서울 지역의 아파트 같은 경우에 전환율이 5%라고 하므로 이 부분을 알고 계시면 좋겠습니다.

그러면 계산을 한번 해 볼까요? 예를 들어서 월세로 100만원을 받고 있던 주택을 전세로 변경하려고 한다면 과연 보증금은 어느 정도가 되어야 하는 걸까요?

▲ (100만원 x 12달) / 5% = 2억 4천만 원

따라서 보증금 1억에 월세 100만 원으로 계약했던 주택을 전세로 변경을 하는 경우에는 총 3억 4천만 원의 보증금을 받는 것으로 전세계약을 하게 된다는 의미입니다. 계산은 그렇게 어렵지 않은데요. 그러나 실제적으로 이러한 내용을 적용하기 위해서는 많은 협의가 있어야 될 듯싶습니다. 임대인이라고 무조건 갑의 위치에 있는 것도 아니고 반대로 세입자(임차인)라고 해서 무조건 을의 위치는 아니기 때문입니다. 서로 상호 합의에 의해서 적절한 수준에서 전환을 하는 것이 추후를 위해서도 좋을 것 같다는 생각을 해 봅니다.

렌트홈 전월세 전환율 계산기

3. 전세에서 월세 전환 살펴보기

그리고 전세/월세 간 전환율을 계산하는 것은 쉽게 할 수가 있는데요. 그러면 이번에는 전세를 월세로 전환하는 것에 대해서 계산을 해보도록 하겠습니다. 예를 들어서 주택의 전세 계약을 10억에 하였다면 여기에서 집주인이 6억 원의 전세보증금을 세입자에게 되돌려주고 돌려준 6억에 해당되는 월세를 받기로 서로 합의를 하였다면 과연 월세는 얼마를 받는 것이 적정할까요?


▲ (6억 원 * 2.5%) / 12개월 = 125만 원(월세)

계산 결과와 같이 10억 원의 전세 주택에 대해서 보증금(4억 원) + 6억 원에 해당되는 125만 원의 월세를 받는 반전세 계약으로 변경을 할 수가 있습니다. 단순하게 생각해 본다면 ▲1억당 21만 원의 월세로 전환이 된다고 생각을 하시면 간단할 것 같습니다. 그리고 추가적으로 렌트홈을 통해서 전월세간 전환율 계산기를 사용해서 계산을 하는 것도 가능하니 한번 참고해 보시면 좋겠습니다.

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