부동산뉴스, 일시적 2주택 양도세 면제조건 분양권 ​1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건 알아보기

부동산뉴스, 일시적 2주택 양도세 면제 조건 분양권 ​1세대 1주택 양도소득세 비과세 조건 알아보기

​

<목차>

1. 시작하며

2. 양도소득세에 대해서 아시나요?

3. 양도소득세 주의할 점은 무엇이 있을까요?

4. 일시적 1가구 2 주택의 경우에 비과세 적용은?

5. 분양권을 구입한 경우에는?

6. 주택을 보유하고 있던 두 사람이 혼인을 하는 경우에는?​​7. 임대차 보호법 개정 이후 ​

8. 마치며

9. 같이 읽으면 좋은글

​​​

​안녕하세요. ​​오늘은 1가구가 보유하고 있던 1 주택을 매도할 경우에 양도소득세 면제 조건과 함께 만일 일시적으로 2 주택 조건이 해당되었을 경우에 이전 보유 주택의 양도소득세를 비과세로 적용받게 되는 조건에 관해서 살펴보도록 하겠습니다.​

​

1. 시작하며

아마도 부동산 세금 중에서도 가장 높은 비중을 보이는 양도소득세는 상당히 복잡한 내용에 의해서 부과를 하는 세금이라고 생각을 하는데요. 이러다 보니 근래에는 양도소득세 신고를 꺼려하는 세무사들까지 나타나고 있다는 이야기도 들린다고 하니 국내의 부동산 세법이 어느정도나 복잡하게 얼켜있는지 짐작이 가는 부분인데요. ​​양도소득세의 부과 기준에 대해서 살펴보게 되면, 부동산의 가격과 보유 기간, 양도시점에 가지고 있는 부동산의 수량 등에 의해서 결정이 되는데요. 지금은 부동산 보유기간과 더불어서 < 거주기간 > 조건을 함께 추가한 상태인데요. 다음 달인 2021.6.1부터는 < 양도소득세 중과세율이 상승> 하기 때문에 집을 팔려고 생각을 하고 있다면 계산을 세밀하게 해 볼 필요성이 있습니다. 아무래도 양도소득세의 경우에는 ​그 액수가 상당히 높기 때문에 세무사와 유료로 상담을 통해서 신고하시기를 추천드립니다. 세법에 익숙하지 않은 일반 사람들이 제 ​아무리 법을 살펴보고 머릿속으로 생각해 본들 실제 신고 부분에 있어서는 실수를 할 수 있는 부분이 발생할 수 있기 때문에 세무사를 통해서 진행을 한다면, 그런 세세한 부분에서 문제를 처리해 줄 수 있을 것으로 생각이 듭니다. 

​​​
2. 양도소득세에 대해서 아시나요?

우리가 알고 있는 ​양도소득세는 아파트나 주택뿐만 아니라 토지나 건물 등의 고정자산을 비롯해서 주식, 회원권 등과 같은 소유권을 다른 사람에게 양도하는 경우에 나타나는 양도차익에 대해서 부과되는 세금인데요. ​그렇기 때문에 실물 자산을 매수했을 때의 가격과 다른 사람에게 매도했을 때의 ​​가격의 차이를 양도소득이라고 부르며, 이것에 대한 세금을 부과하는것을 양도소득세라고 말하는 것입니다. 

 

예를 들어서 주택의 경우에 1가구가 보유하고 있던 1 주택을 타인에게 팔았을 경우에 얻게 되는 양도 차익금에 관해서 과세를 하는 것인데요. 만일 5억에 아파트를 매수해서 몇년후에 10억에 다시 매도한 경우라면 양도차익 5억 원이 발생하게 되는데요. 그래서 이 양도차익 5억 원에 관해서 양도소득세 납부를 해야 하는 의무를 납세자는 가지게 되는 것입니다. 그리고 양도소득세를 면제해 주는 것을 주택의 특성에 따라서 고려해 주는 경우가 있는데, 아래에 한번 그 내용을 정리해 보았습니다. 

 

​​▲ 주택을 매수하고 2년 이상 가지고 있었던 경우

▲​ 보유하고 있던 주택의 판매 가격이 9억 원 이하인 경우에 ​​1가구가 판매하려는 1 주택의 양도소득세를 내지 않으려면, 1 주택인 상태에서 그 주택을 2년 이상 가지고 있었어야 합니다.

​

그리고 추가적으로 주택이 속한 지역이 만일 < 조정대상지역 >에 해당된다면, <2년 거주의무>도 동시에 충족을 해야만 비과세 대상으로 분류됩니다. 또한 해당 주택의 가격이 9억 원 이하인 부분에 관해서는 비과세로 적용이 되겠지만, 9억 원을 초과한 금액 부분에 관해서는 과세가 대상이 되기 때문에 이분도 함께 생각하시면 좋겠습니다. 

​

3. 양도소득세 주의할 점은 무엇이 있을까요?

OOO​씨가 10년 전에 1번 주택을 구입하였고, 다시 5년 전에 2번 주택을 구입하였는데 이 상태에서 지난달에 1번 주택을 팔아버리고 1 주택자가 된 경우라도 2번 주택의 경우에는 1가구 1 주택의 양도소득세 면제 조건을 충족하지 못하는 경우인데요.

그 이유는 1번 주택을 팔았던 시점으로부터 2년 이상이 지나야 만, 2번 주택에 대한 양도소득세 면제 혜택을 적용받을 수 있기 때문입니다. 다시 말하면 1 주택자가 되고 나서 2년이 지난 다음에 주택을 매도해야만 된다는 의미입니다. 이런 부분을 생각하고 집을 파는 계획을 세우시고 주의를 하셔야 할 것 같습니다. 

​

 

4. 일시적 1가구 2 주택의 경우에 비과세 적용은?

위에서 이야기했듯이 ​1가구가 1 주택을 팔았을 경우에 나타나는 양도차익 부분에 관해서는 일정요건을 만족하게 되면, 양도소득세를 내지 않아도 되는데요. 또한 9억 원이 넘는 고가 주택에 해당되는 경우라도 9억 원까지는 비과세로 처리되고 9억원 초과 부분에 관해서는 < 장기보유 특별공제 >를 적용받아서 최대 80%로 세금 감면이 되는 부분이 있습니다. ​​그렇지만 실질적으로 1가구에서 1 주택을 파는 경우를 찾아보는 것이 거의 힘든데요. ​대부분의 경우에 먼저 이사 갈 아파트를 먼저 계약해 놓은 상태에서 현재 살고 있는 주택을 매도하기 때문에 일시적으로 반드시 2 주택을 보유하는 시점이 존재하게 됩니다. ​그렇기에 부동산 ​법에서는 이렇게 2 주택이 된 사유가 일정 요건을 충족하게 되면, 신규주택 매수 이후에 이전 집의 매도 시에 양도소득세를 면제하게 되는 < 일시적 1가구 2 주택 양도소득세 비과세 >를 적용하고 있는 상황입니다.

​

일정 요건 부분에 대해서는 아래와 같이 정리해 보았습니다.​

▲​ 기존 주택을 2년 이상 가지고 있었어야 함. 

​▲​ 기존 주택을 매수하고 등기한 지 1년 이후에 신규 주택을 매수해야 함.

▲ 신규 주택 등기하고 1~3년 사이에 기존 주택을 팔아야 함. ​

​

이렇게 기존 주택의 경우에는 1가구 1 주택의 양도소득세 비과세 조건을 충족하여야 하며, 주택 매입 목적이 투기 등이 아닌 것을 증명하기 위해서 ​기존 주택을 구입하고 나서 최소 1년은 경과한 후에 새롭게 집을 구입했어야 하는데요. 다시 말해서 주택 간에 그 구입 시기가 1년보다는 기간이 길어야 한다는 의미입니다. ​​여기에다

새롭게 구입한 주택을 취득하고 나서 1년~3년 사이에 반드시 이전 주택을 팔아야만 비과세 혜택을 최종적으로 적용받게 됩니다. 이 경우에 새롭게 주택을 구입한 시점에 의해서 반드시 기존 주택을 처분해야 하는 기간이 정해지게 됩니다. ​

​

▲ 2018. 9.13 이전에 취득한 경우 : 기존 주택을 3년 안에 팔아야 함.

▲ 2019.12.16 이전에 취득한 경우 : 기존 주택을 2년 안에 팔아야 함. 

​▲​ 지금 : 기존주택 1년 내 처분 & 1년 내에 전입 ​

​

이렇게 내용을 살펴본 바와 같이 현재 자신이 가지고 있는 집의 숫자와 함께 ​언제 구입을 하였는지와 각 주택의 취득 날짜 간의 간격이 어떻게 되는지와 새롭게 구입한 주택에는 전입을 언제 했는지 등에 의해서 양도소득세를 결정할 수 있는 굉장히 복잡한 형태로 되어 있다고 하겠습니다.

​

5. 분양권을 구입한 경우에는?

지금까지 살펴본 내용에 추가해서 ​2021.01.01부터는 < 분양권 >의 경우와 같이 아직 실제 주택이 아니더라도 ​주택과 동일하게 취급을 하게 되었습니다. 그렇기 ​때문에 현재 주택을 가지고 있는 1 주택자가 아파트 분양에 당첨되어서 분양권을 보유하게 되는 경우에는 3년 안에 현재 살고 있는 집을 팔아야만 ​1가구 2 주택의 양도소득세 비과세 혜택을 적용받을 수 있게 됩니다. 이런 경우에 문제가 되는 부분으로는 분양받은 아파트가 3년 안에 완공이 되지 않아서 현재 살고 있는 집을 팔 수 없​는 상황에 직면할 수도 있습니다. 이런 문제를 고려해서 ​분양 아파트가 모두 지어진 이후에 아래와 같은 요건을 만족하게 되면, 비과세 혜택을 적용받게 됩니다.

​

​▲ 분양권을 갖고 있는 아파트의 완공 이후 2년 안에 세대원 모두 입주하는 경우

▲​ 입주한 세대원 모두가 1년 이상 거주하는 경우​

​

이렇게 ​위의 요건을 모두 만족하게 되면, 가지고 있던 현재 주택을 팔았을 때, 발생하게 되는 주택 차익 금액에 관해서 비과세 혜택을 적용받게 됩니다.  

​

6. 주택을 보유하고 있던 두 사람이 혼인을 하는 경우에는?
​결혼을 통해서 주택을 보유한 두 사람이 1가구로 결합하게 되는 경우라면, 아래와 같이 예외 사항으로 적용을 해서 양도소득세를 부과하지 않습니다.

​

​▲ 아내와 남편의 주택에 상관없이 2채 중에 1채를 팔아버리는 경우

▲​ 혼인신고를 접수하고 나서 5년 안에 파는 경우​

​

단, 이런 경우에라도 팔아버리는 집에 대해서도 당연히 비과세 요건은 충족을 하고 있어야 하는데요. 그러니까 2년 이상 보유하였고 주택 가격이 9억 원 이하인 경우에만 비과세 대상이 되는 것이죠. 그 밖에도 증여, ​상속 등에 의한 비과세 요건이 있기는 하지만, 일반적으로 많이 해당되는 경우는 아니기 때문에 추후에 다시 한번 다뤄보기로 하겠습니다.

​​
7. 임대차 보호법 개정 이후 

많이들 알고 계시듯이 최근에 임대차 보호법이 개정된 이후로 집주인은 임차인의 < 계약갱신 청구권 >을 거부할 수 없게 되어 있습니다. 이것 때문에 일시적으로 1가구 2 주택의 집주인(임대인)은 전세가 있는 주택을 팔지 못해서 2주택 상태를 계속해서 유지할 수밖에 없는 경우가 발생할 수도 있는데요. ​​만일 이 기간 동안에 이전 집을 파는 것이 필요한 상황이라고 했을 때, 일시적 1가구 2 주택 비과세 요건을 적용받을 수 있는 소득세법 개정안이 발의되어 억울한 일이 없어질 것으로 생각이 됩니다. 

​​
8. 마치며

자, 이렇게 살펴본 일시적 2 주택의 양도세 면제 조건을 비롯해서 분양권 ​1세대 1 주택의 양도소득세 비과세 조건 등에 대해서 이야기해 보았습니다. 내용을 이렇게 살펴보았지만, ​양도소득세라고 하는 부분은 상당히 복잡하게 구성되어 있다고 느끼셨을것 같습니다. 이로 인해서 세무사 중에서도 양도소득세만을 전문으로 담당하는 경우도 있으며, 반면에 일부 세무사의 경우에는 양도소득세 부분에 대해서 상담을 하기가 힘든 경우도 있다고 합니다. ​양도소득세 계산 시에 1가구 2 주택의 조건을 제대로 이해하지 못하는 경우에 양도세 2,000만 원을 두드려 맞는 경우도 있다고 하니 마음 편하게 세무사와 상담받는 것을 추천드리는바입니다. 그럼 오늘의 이야기는 여기까지이며, 이만 줄이도록 하겠습니다. 감사합니다. 

​

9. 같이 읽으면 좋은 글​

 

​부동산 양도소득세율 양도소득세 장기보유 특별공제 알아보기

 

 

근로소득 원천징수 영수증 인터넷 온라인 홈택스 발급방법 쉽게 따라하기

​

 

부동산뉴스, 임대사업자 제도 폐지와 사업자 종료후 6개월내 매도시에 양도세 면제 혜택에 대해