​부동산 양도소득세율 양도소득세 장기보유 특별공제 알아보기

부동산 양도소득세율 양도소득세 장기보유 특별공제 알아보기

<목차>
1. 양도소득세 알아보기
2. 양도소득세 장기보유 특별 공제 내용 살펴보기
3. 2021년 장기보유 특별공제 내용을 살펴보시죠!
4. 조정지역에 속해 있는 다주택자의 장기보유 특별공제 알아보기
5. 마무리 내용 정리
6. 같이 읽으면 좋은글

안녕하세요. 이번시간에는 부동산에 대한 양도소득 세율 장기보유 특별공제에 관해서 이야기해 보도록 하겠습니다.

1. 양도소득세 알아보기
한 번쯤은 뉴스를 통해서 들어 보셨을 부동산 양도소득이라고 하는 것은 토지나 주택과 같은 부동산을 보유하고 있다가 다른 사람에게 팔게 되면서 발생하는 차익에 대해서 부과하게 되는 세금인데요. 예를 들어서 이사를 가는 경우에 집을 팔 것이고, 이때 자신이 구입했던 가격이 2억인데 3억에 팔았다면, 1억의 양도차익이 발생하게 되는 것이고, 이 1억에 대해서 세금을 내야 하는 것입니다.

이렇게 만일 차익 발생했을 경우에는 이것에 대한 세금을 국가에 납부해야하는 의무를 실행해야 되고 반대로 부동산을 양도하였는데, 이익이 아니라 손실을 보고 팔았다면, 세금을 낼 필요는 없으므로 신고의무 역시도 사라지게 됩니다. 이와 같이 보유하고 있던 부동산을 매도하여서 발생하는 차익에 대해서는 국가에 양도소득세를 필히 납부하여야만 하는데요. 여기에서도 장기간 가지고 있던 집을 매도하는 경우에는 그 양도차익에 대해서는 장기간 보유한 것에 대한 인센티브를 부여하여서 특별한 공제 비율을 적용받게 되는데요. 이러한 정책을 <양도소득세 장기보유 특별공제>라고 부르고 있습니다. 이 정책의 목적은 단기매매를 통해서 발생하는 부동산의 양도차익을 국가가 환수함으로써 부동산 투기를 통제하고 부동산 시장을 안정화시키는 효과를 나타내고 있는데요. 그러나 이 장기보유 특별공제의 내용이 2020년을 기점으로 지금과는 그 조건이 상당 부분 변경되었는데요. 그러면 지금부터 그 내용에 대해서 저와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

2. 양도소득세 장기보유 특별 공제 내용 살펴보기
양도소득세 장기보유 특별 공제, 말이 참 긴데요. 보시는 글자 그대로 해석하면, 부동산을 소유하고 있던 기간이 길면 길수록 해당 부동산에서 발생하는 양도차익에 대해서 특별하게 공제 혜택을 주겠다는 의미입니다. 일반적으로는 부동산을 최소 3년 이상 갖고 있을 때부터, 이 특별 공제 혜택을 받게 되는데요. 작년, 2020년까지는 1가구 1주택인 경우에는 최소 2년의 거주요건을 충족을 하게 되면, 양도소득 특별 공제를 최대 80%로 그 혜택이 적용되었습니다. 예를 들어서 그 집에 2년동안 실거주를 하고 나서 그 이후에는 임대(전세, 월세)를 하더라도 3년차부터 시작해서 매년 8%의 공제율이 더해지면서 만일 10년 이후에 해당 주택을 매도할 경우에 최대 80% 의 양도소득세 공제율 혜택을 받을 수 있었습니다. 단, 2020년 1월 1일부터는 1가구 1주택인 경우라 할지라도 거주기간 2년을 채우지 못하면, 일반 장기보유 특별공제율 6%~30%을 적용받게 됩니다. 뭐, 당연히 다주택자 보유자의 경우에는 말씀드린 공제율보다는 더 낮은 비율로 공제가 적용되고요. 예를 들어서 매년 2%씩 공제율이 적용되어서 최대 15년 동안 주택을 갖고 있었을 경우에 대해서 30%의 양도소득세 공제율이 적용되게 됩니다.

3. 2021년 장기보유 특별공제 내용을 살펴보시죠!
올해 2021년부터는 이 <장기보유 특별공제 요건>의 내용에 변경이 있었는데요. 바로 <거주> 요건을 더 강화 시킨것인데요. 기존까지는 주택을 최소 2년까지만 갖고 있고 그 이후로는 전세나 월세를 주고 본인은 거주를 하지 않아도 상관이 없었는데, 이제는 그렇게 하면 공제 혜택이 줄어들게 되는데요. 예를 들어서 1 주택자인 경우에 갖고 있는 주택에 대해서 보유 3년 차까지는 반드시 2년간 동안 실거주를 하여야만 하고, 그 이후부터는 매년 실거주를 했을 경우에만 4%, 매년 보유 시 4%의 비율로 나눠서 매년 최대 8%의 장기보유 특별 공제율을. 적용받게 되는 것인데요. 다시 말해서 거주기간과 보유기간 이 둘을 합해서 최대 공제율이 계산된다는 의미 입니다.

▲ 보유기간 x 공제율 4%
▲ 거주기간 x 공제율 4%
▲ 이 2가지를 합해서 공제율 최대 80% 적용 가능함.

그리고 이 공제비율은 주택 양도가액 9억 초과분에 관해서 적용이 되는데요. 그래서 과세대상 양도차익 부분에 장기보유 특별공제를 제외한 금액으로 과세가 되는데요. 그렇기 때문에 만일 본인의 주택을 팔았을 경우에 9억이 안된다면, 위의 내용은 크게 생각하지 않아도 되겠습니다. 예를 들어서 한번 알아볼까요. 만일 6억에 매수했던 주택을 15억에 매도해서 그 양도차익으로 9억을 남겼을 경우에 대해서 한번 계산을 해보도록 하겠습니다. 그리고 거주기간 20년에 보유기간도 20년으로 했다면 양도차익에 대해서 공제율을 최대 80%로 적용받게 되는데요.

계산 결과를 살펴보면, 양도소득세로 11,364,000 만원이 나왔고 지방소득세로는 1,136,4001,136,400만 원이 계산되어서 총 납부 금액으로 12,500,400원이 나왔는데요. 만일 여기에서 실거주를 전혀 하지 않았다면, 장기보유 특별공제의 혜택이 30%로 낮아지게 됩니다.

그러니까 실 거주기간이 아예 없다면, 일반 특별공제율을 적용받기 때문에 최소 6%~ 최대 30%까지 정도에서 감면이 되어서 그렇습니다. 그래서 양도소득세는 7천4백만 원 그리고 지방소득세는 740만원740만 원이 부과되어 총 납부금액은 8천2백만 원을 양도소득세로 내야 하는 것입니다. 이렇게 실거주 기간의 유무에 따라서 6.5배의 세금 차이가 발생을 합니다.

이렇게 실 거주요건을 까다롭게 함으로써 실제 거주 기간을 중요하게 보고 있는데요. 기존까지의 경우에는 최소 2년만 거주하고 있었으면 되었지만, 이제부터는 최소 10년까지 실거주를 하여야만 기존과 똑같이 장기보유 특별공제율의 혜택을 받아서 양도소득세의 적게 낼 수 있게 되었습니다. 이 정책의 의도는 정부에서 본인의 주택에 임대를 놓지 말고 실제로 거주를 하라는 의미로 해석된다고 하겠습니다.


4. 조정지역에 속해 있는 다주택자의 장기보유 특별공제 알아보기
그렇다면, 현재 조정지역 안에 주택 및 아파트를 여럿 가지고 있는 다주택자들의 경우는 어떨까요? 이 경우에는 제 아무리 아파트를 장기간 소유하고 있을지라도 이번 장기보유 특별공제의 혜택을 받을 수가 없습니다. 단, 비조정지역의 다주택자인 경우에는 거주요건이 필요 없으며 15년 보유할 경우에 공제율을 최대 30%까지 받을 수는 있게 됩니다.


5. 마무리 내용 정리
자, 그러면 위의 내용을 아래에 한번 정리해 볼까요.

▲ 9억 원 이하 1가구 1 주택자의 경우에는 이번 장기보유 특별공제와 무관하니 신경 쓸 필요가 없음 (조정/비조정 상관없음)
▲ 9억 원을 초과하는 1가구 1 주택자의 경우에는 그 초과분에 대해서 특별공제 적용이 가능함.
▲ 거주기간 x 4% 공제율 + 보유기간 x 공제율 4% 를 합쳐서 1가구 1 주택자에 대해서만 공제율이 최대 80%로 적용 가능함.
▲ 거주기간에 의해서 공제율 부분이 바뀌게 되니 이 부분을 주의해야 함

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