종부세 기준 종합부동산세 ​계산기 부부공동명의 법인 개인 ​합산배제 ​정리해보기

종부세 기준 종합부동산세 ​계산기 부부공동명의  법인 개인 ​합산배제 ​정리해보기

 

<목차>

1. 종합부동산세는 무엇인가요?

2. 과세 대상과 기준에 대해서 알아보아요

3. 개인별 과세표준 및 세율을 살펴보시죠

4. 법인에 대한 종합부동산세의 과세표준과 세율 알아보기!

5. 부부 공동명의일 경우에 종합부동산세는 어떻게 될까?​

6. 종합부동산세 계산하는 방법은?

7. 임대사업자의 종부세 합산배제에 대해서 살펴보기

8. 주거용 주택은 항상 세금을 내야 할까?

9. 마무리

10. 같이 읽으면 좋은 글​​

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안녕하세요. 5월이 가고 어느덧 6월로 접어들었습니다. 2021년도의 절반이 지난 반환점을 돌아가는 느낌인데요. ​오늘을 기준으로 해서 현재 부동산을 보유하고 있으신 분들이라면 종부세, 즉 종합부동산세를 납부해야 할 수도 있기 때문에 이번 포스팅의 내용을 자세히 읽어 보셨으면 좋겠습니다. 

 

1. 종합부동산세는 무엇인가요?

종부세라고 불리는 종합부동산세는 과세기준일 기준으로 지금 국내에 있는 재산세의 과세대상에 대해서 유형별로 나눠서 인별로 합산하였을 때, 공시 가격이 유형별 공제금액을 넘어설 경우에 이 초과분에 관해서 부과되는 세금이라고 생각을 하시면 되겠습니다. 종부세의 정의를 말씀드렸듯이 그 조건이 아래와 같이 몇 가지 있는데요.

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​​▲ 국내에 있는 재산세 과세대상에 해당하는 부동산.

​▲​ 유형별로 구분하여 과세함.

​▲ 인별로 구분하여 과세함.

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만일 집을 여러 채 보유하고 있다면, 각각의 주택 공시 가격의 총합에서 6억 원을 공제시키고, 그 나머지 금액에 관해서 일정 세율로 종부세가 적용이 되는데요. 부속토지를 비롯해서 사무실, 상가, ​땅에 대해서도 ​각각 공제금액을 뺀 나머지 금액에 대해서 세금 부과를 하게 되는데요. ​

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2. 과세 대상과 기준에 대해서 알아보아요

종합부동산세는 < 지방세법 > 상 재산세 과세대상의 주택(부속토지+주거용)에 대해서 세금 부과 대상으로 적용을 하게 되는데요. 따라서 자신이 평소에 재산세를 내고 있는 아파트를 보유하고 있었다면, 종합부동산세 과세 대상에 포함된다는 의미인데요. 그리고 종합부동산세는 시가 기준이 아니라, 공시지가를 기준으로 해서 세금 부과를 검토하게 됩니다. 그래서 1가구에서 1 주택의 경우에 아파트의 공시지가 금액에서 9억 원을 빼고 남은 금액에 관해서 종합부동산세를 납부하게 되는 것입니다. 한편, 아파트의 공시지가가 9억 원에 해당하려면, 시가기준으로는 그 보다 높은 12억 원 정도가 되어야 하기 때문에 일반적으로 1세대 1 주택자들은 이 종합부동산세의 범위에서 포함되지 않는다고 보시면 되겠습니다. 

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그렇지만, 만일 2 주택을 보유하고 있다면, 여기서부터는 이야기가 좀 복잡해지는데요. 다주택자의 경우에는 공제되는 금액이 6억 원으로 하향되면서 이 종합부동산세의 범위에 포함될 가능성이 한층 올라가게 되는데요. ​예를 들어서 본인이 보유하고 있는 아파트 2채의 공시지가가 4억 원이라면 8억 원-6억 원=2억 원에 관한 종합부동산세를 적용받게 되는 것입니다. 그래서 실제로는 9억 원짜리 아파트 하나를 보유한 사람의 재산이 더 높지만 종부세 계산은 이런 방식을 하게 됩니다.

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3. 개인별 과세표준 및 세율을 살펴보시죠

모든 세금의 부과에는 과세표준이라는 것을 적용하여 계산한 다음에 실제 납품 세액에 대한 부과를 하게 되는데요. 주택에 대한 개인 종합부동산세의 과세 표준 계산방식을 이렇게 이루어집니다.

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▲ 주택 개인 종합부동산세 과세표준

▲ (주택 공시 가격 합계 - 공제금액 6억 또는 9억 원) x 공정시장가액 비율

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정부에서는 주택의 ​​공시 가격을 매년 발표하는 기준이 있으며, 공정시장가액 역시도 정부에서 매년 발표를 하는데요. 여기에서 < 공정 >이라는 용어에서도 알 수 있듯이 어떤 부의 재분배와 같은 역할을 하는 것을 짐작할 수 있는데요.

 

이전까지 공정시장가액비율이 60% 정도의 수준으로 지속되다가 현재의 문 정부가 들어서면서 이 비율이 80%까지 상승을 하였는데요. 공정시장가액비율이 매해 5%씩 올랐기 때문에 아마도 내년인 2022년에는 결국 100%에 도달할 것으로 생각이 됩니다. 다시 말하면, 공시 가격에서 뺀 나머지 모든 금액에 대해서 세금을 부과하겠다는 의미로 생각할 수 있습니다. ​이렇게 과세표준이 정해지게 되면, 적용되는 종부세율을 곱하게 되고 최종적으로 납부해야 할 세금이 결정 되게 됩니다. ​종합부동산세는 총 6단계의 초과누진세율이 적용되는데요. 2019년부터는 집을 여러 채 보유하고 있는 경우에 대해서 ​대해서 중과세율(X2배)이 적용되고 있는 상황입니다. 

 

4. 법인에 대한 종합부동산세의 과세표준과 세율 알아보기!

만일 법인에서 가지고 있는 주택이 있다면 이것은 상대적으로 세금 계산이 보다 간단한 구조로 되어 있는데요. 과세표준은 먼저 공시 가격 합계에 대해서 공정시장가액비율을 곱해준 후에 다시 3% 또는 6%의 세율을 곱해주면 되는데요. ​그러니까 한마디로 공제해주는 금액도 없을뿐더러 과세표준에 의한 초과누진세율도 따로 적용되는 게 전혀 없습니다. 그냥 단순하게 최대치인 3% ~ 6% 사이에서 세금을 때리는 것입니다.

 

 

 

▲ 주택 법인 종합부동산세 과세표준

▲ 주택 공시 가격 합계 x 공정시장가액 비율 x 일반 3% 또는 다주택자 6%

 

5. 부부 공동명의일 경우에 종합부동산세는 어떻게 될까?​

보유하고 있는 아파트 하나에 대해서 절반씩 나눠서 소유하는 방식을 공동명의라고 하는데요. 사실 많은 부부들이 각자 0.5채에 대한 지분을 가지는 방식으로 집 1채를 가지고 있는데요. 일반적인 생각으로는 이렇게 부부가 0.5채씩 소유하고 있는 상태에서 다른 집은 갖고 있지 않은 상태라면, 이 부부가 구성하는 세대는 1세대 1 주택이 되는 것으로 당연히 생각을 할 텐데요. 그렇지만 국세청에서의 생각은 이것을 다르게 해석하고 있는데요. 그것은 바로 설령 공동명의로 되어 있다고 할지라도 남편과 아내가 각각 1채의 주택을 소유하고 있다고 해석을 한 것인데요. 이것은 당연히 강력한 반발을 불러일으켰으며, 근래에 다시 나온 유권해석으로는 만일 부부가 공동명의를 통해서 각각 주택을 0.5채씩 소유하고 있고 다른 주택이 없는 경우라면, 해당 부부가 구성하는 세대는 1 주택을 소유한 것으로 본다고 해석을 내렸습니다. ​

 

 

6. 종합부동산세 계산하는 방법은?

종합부동산세를 계산하는 것은 그렇게 어렵지 않은데요. 본인이 소유한 집이 몇 채인지 그리고 공시 가격이 어느 정도인지만 파악을 하면, 세율이나 공정시장가액비율은 이미 알려져 있기 때문에 계산하는데 큰 어려움은 없습니다. 또한 국세청 사이트에 방문을 하면 종부세 모의계산을 할 수 있도록 친절하게 정보를 제공하고 있기도 합니다. 어렵지 않으니 시간 내서 한번 해보셔도 괜찮을 거 같습니다. 

 

7. 임대사업자의 종부세 합산배제에 대해서 살펴보기

사실상 종부를 계산하는 경우에 가장 관심이 있는 부분은 자신이 갖고 있는 부동산 중에서 과연 어떤 부동산이 세금 계산에 들어가고 안 들어가는지를 파악하는 것인데요. 그것은 ​모든 부동산이 종합부동산세에 대한 대상은 아닐 것이기 때문에 이 부분을 정확하게 파악하고 있어야 절세를 할 수가 있는 것입니다. 그래서 ​종합부동산세를 계산할 때 이렇게 포함하지 않고 계산하는 것에 대한 것을 < 합산 배제 >라고 부르며, 이것에 해당되는 주택은 2가지로 분류가 되는데요. 

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▲​ 사원용 주택

▲ 임대주택

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합산배제 임대주택의 종류

보통의 경우에 개인 투자자들이라면, 대부분은 임대주택 쪽에 더 많은 관심을 갖고 있을 텐데요. ​종부세 합산배제에 포함되는 임대주택으로는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자들이 보유한 주택이나 또는 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자의 경우를 말하는데요. 아래에 그 경우를 적어 보았습니다.  

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▲ 매입임대주택 중 장기일반 민간주택 (준공공임대주택)

▲ 건설임대주택 중 장기일반민간주택 (준공공임대주택)​

▲​ 미분양 매입임대주택​

▲​ 리츠, 펀드 매입임대주택​

▲​ 미임대 민간건설임대주택​▲ 매입임대 주택​​

▲​ 건설임대 주택​

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여기에서 주의 깊게 살펴봐야 하는 것이 바로 < 매입임대주택 중 장기일반 민간주택 - 준공공임대주택> 부분인데요. 그전까지는 이것의 명칭이 준공공 임대주택이었는데요. 근래에 명칭이 장기일반 민간임대주택으로 바뀌면서, 아마도 임대사업자의 대부분이 여기에 포함될 것인데요. 다만, 준공공임대주택이라고 해서 모든 경우에 합산배제 대상으로 포함되는 것이 아니기 때문에 아래의 충족 조건을 살펴보아야 합니다. 

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▲ 임대료 증가율 : 5% 이하

▲​ 임대기간 : 5년 이상(10년 이상)

▲ 공시 가격 : 6억 이하 (비수도권 3억 이하)

​▲ 주택수 : 1호 이상

​

위의 조건에 따라서 주택은 1채만 소유하고 있어도 합산배제 신청을 할 수 있으며,

이때 공시 가격은 6억 원 이하로 되어야 합니다. ​주의사항으로는 이렇게 적용하는 공시 가격의 경우에 실제 임대를 시작한 날이 속한 년도의 공시 가격입니다. 지금의 공시 가격이 아니라는 말인 것이죠. 또한 여기에다 5년 임대기간을 유지해야만 하고 만일 2018년 이후에 등록한 임대주택이라면 임대기간은 10년을 유지해야만 하는데요. 마지막으로 임대료는 최대 5%를 초과해서 증액이 되면 안 됩니다. 이렇게 나열한 ​모든 조건을 만족했다면, 이 주택에 대해서는 종합부동산세의 합산 과세대상에서 빠질 수가 있게 됩니다. 다시 말해서 재산세는 납부를 하지만, 종합부동산세의 세금 납부 대상에서는 포함되지 않는다는 의미입니다. 예를 들어서 좀 더 설명을 드리면, 만일 임대사업자 시작 당시에 공시 가격 5억 원에 해당되는 아파트를 100채 보유하고 있는 경우이고 임대료는 5% 를 넘지 않게 하고 있다면, 이 주택들에 대해서 공시 가격 500억 원이 합산은 되지만, 전부 종합부동산세의 과세 대상에는 포함이 안되는 것입니다.

 

8. 주거용 주택은 항상 세금을 내야 할까?

예를 들어 보겠습니다. 1 주택을 가지고 있는 상태에서 한적한 농촌에 별장으로 사용하는 집을 1채 갖고 있는 경우도 많이 있는데요. 이런 주택 같은 경우에는 지방세법에 따라서 위락시설을 위한 < 4%의 단일세율>을 가지게 되는데요. 그렇기 때문에 종합부동산세의 과세대상 물건에는 포함되지 않습니다. 그래서 일정 조건을 갖춘 가정용 어린이집, 기숙사, 사원용 주택, 미분양 주택, ​임대주택 ​등에 대해서도 재산세는 납부를 하지만 종합부동산세의 과세대상에서는 제외가 되므로 기억해 두시면 되겠습니다.

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9. 마무리

자, 이렇게 알아본 종합부동산세의 관련 내용에 대해서 이야기해 보았습니다. 그동안 여러 이슈도 많았던 만큼 그 사이에 정책도 계속해서 변경/수정이 되어 왔습니다. 지금은 주택 가격이 상당히 상승해서 많은 1 주택자들 사이에서도 종합부동산세가 부과되어 납부하는 경우가 나타나고 있는데요. 그래서 이렇게 ​너무 많은 사람들에게 종부세가 부과되는 걸 방지하기 위해서 상위 2%에 포함되는 주택에만 종합부동산세를 적용하는 법안이 현재 여당 안에서 계획되고 있다는 내용이 전해지고 있는데요. 그러나 이러한 정책이 과연 조세정의에 일치하는 것인지에 대해서는 여당 안에서도 많은 논란을 불러일으키고 있다고 하니 앞으로 더 살펴보아야 할 것 같습니다. 그럼 오늘의 이야기는 여기에서 줄이며, 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

 

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