DSR 규제 신규 아파트 분양자 40% 적용 제외, DSR 의미 계산기

DSR 규제 신규 아파트 분양자 40% 적용 제외, DSR 의미 계산기

안녕하세요. 오늘은 요즘 부동산 뉴스에서 자주 언급되고 있는 DSR에 대해서 살펴보고 이번에 나온 행정지도의 의미는 어떤것어떤 것인지 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

이번 DSR과 관련해서 이미 기존에 신규 아파트를 분양받은 사람들에게도 DSR이 적용되느냐 마느냐를 놓고 최근까지도 이슈가 있었습니다만, 결국, 최종안은 금융당국이 잔금 대출, 중도금 대출, 이주비 대출에 관해서 DSR을 적용치 않기로 결정을 하였습니다.

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<총부채원리금상환비율, DSR, Debt Service Ratio >

DSR(Debt Service Ratio)이라고 하는 총부채 원리금 상환비율은대출자(돈 빌리는 사람)가 빌린 모든 대출의 원리금을 연소득으로 나눈 비율을 의미하는데요. 즉, 자신이 빌린 원금과 동시에 물어야 할 이자까지의 총 합과 자신이 연간 수입을 서로 비교하여서 과연 이 대출자가 정말로 대출금을 상환할 능력이 되는지를 살펴보는 것입니다.그리고 여기에서 자신이 빌린 돈의 범위에는 주택담보대출뿐만 아니라 마이너스 통장, 차량 할부금,카드론, 신용카드 미결제금액, 신용대출금까지 모두 포함이 되는데요.

그렇기 때문에 은행, 카드사, 증권사 등의 모든 금용회사 등에서 대출받은 돈 전체와 함께 이것에 대한 이자 금액까지도 대출의 원리금으로 계산을 하는 것입니다. 그렇기 때문에 은행, 카드사, 증권사 등의 모든 금용회사 등에서 대출받은 돈 전체와 함께 이것에 대한 이자 금액까지도 대출의 원리금으로 계산을 하는 것입니다. 이와 같이 DSR이라는 규제는 집을 사기 위해서 은행의 주택담보대출을 필요로 하는 사람들에게 매우 높은 파급력을 미치게 되는데요. 많이 들어보셨을 DTI 같은 경우에는 주택대출원리금과 나머지 대출에 대한 <이자>만을 고려해서 계산을 하지만, DSR의 경우에는 추가로 기타 대출에 관해서 <원리금>까지 모두 포함을 해서 계산을 하기 때문에 대출받기가 더욱더 힘들기 때문입니다. 이 말은 본인이 은행에서 주택담보대출을 받기 위해서 대출 신청을 했을 때, 기존에 이미 다른 신용대출을 가지고 있는 경우라면, 원하는 금액만큼 돈을 빌릴 수가 없고, 대출의 한도가 낮아지게 되는 것입니다. 즉, 이미 기존의 다른 대출금을 갚고 있기 때문에 새로 주택담보대출을 받게 되면, 돈을 못 갚을 수도 있어서 처음부터 대출 한도를 낮춰서 빌려 주겠다는 의미인 것입니다. 그렇다면, DSR에 대한 의미는 알겠는데, 갑자기 지금 이것이 논란이 되고 있는 이유는 무엇인지 궁금해집니다. 문제의 발단은 지난달 4/29에 있었던 금융위원회의 내용을 다시 한번 살펴보아야 합니다.

​< 금융위원회의 가계부채 관리방안 발표 내용>

​이와 같이 DSR이라는 규제는 집을 사기 위해서 은행의 주택담보대출을 필요로 하는 사람들에게 매우 높은 파급력을 미치게 되는데요. 많이 들어보셨을 DTI 같은 경우에는 주택대출원리금과 나머지 대출에 대한 <이자>만을 고려해서 계산을 하지만, DSR의 경우에는 추가로 기타 대출에 관해서 <원리금>까지 모두 포함을 해서 계산을 하기 때문에 대출받기가 더욱더 힘들기 때문입니다. 이 말은 본인이 은행에서 주택담보대출을 받기 위해서 대출 신청을 했을 때, 기존에 이미 다른 신용대출을 가지고 있는 경우라면, 원하는 금액만큼 돈을 빌릴 수가 없고, 대출의 한도가 낮아지게 되는 것입니다. 즉, 이미 기존의 다른 대출금을 갚고 있기 때문에 새로 주택담보대출을 받게 되면, 돈을 못 갚을 수도 있어서 처음부터 대출 한도를 낮춰서 빌려 주겠다는 의미인 것입니다. 그렇다면, DSR에 대한 의미는 알겠는데, 갑자기 지금 이것이 논란이 되고 있는 이유는 무엇인지 궁금해집니다. 문제의 발단은 지난달 4/29에 있었던 금융위원회의 내용을 다시 한번 살펴보아야 합니다.

​< 금융위원회의 가계부채 관리방안 발표 내용>

​금융위원회는 지난달 4/29에 가계부채 관리방안에 관해서 발표를 했었는데요. 이 내용 중에서 중도금 대출은 DSR에 포함시키지 않으며, 잔금 대출로 전환하는 경우에는 은행권에서 DSR40%를 기준으로 적용키로 발표를 하였습니다. 그리고 그때 당시 청약이 되었던 사람들이 많은 혼란을 겪었던 것은 당연했는데요. 당장 아파트 입주를 위해서 주택담보대출을 통해서 아파트 입주를 위한 잔금을 내려고 준비하고 있던 예비 입주자들에게는 날벼락과 같은 소식이었습니다.​그때 당시 밝혔던 관리방안을 살펴보면, 이러한 혼란이 발생할 것에대한 내용이 전혀 포함되어 있지 않았습니다. 정책 결정 시에 추가적으로 한 번만 더 살펴보고 했더라면,이와 같은 문제는 없었을 겁니다.

<정부의 5/16 행정지도안 내용은?>​

​5/16에 정부에서는 지난 4/29의 관리방안에 대해서 금융기관들에 대한 행정지도 지침을 공지하였다고 하는데요. 내용은 많지만, 우리가 알아야 하는 내용 2가지만 짚고 넘어가 보겠습니다. 

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1) 입주자 모집 공고가 완료된 사업장에 대해서는 잔금 대출, 중도금, ​이주비 대출자에게는 종전 규정을 적용한다. 

2) 매매계약 성사에 대해서 증명 및 대출 신청 완료하거나 대출 만기 연장한 대출자에게는 종전 규정을 적용한다.​

내용을 풀어서 다시 설명해 보자면, ▲아파트를 매매하고 있는 대상자 ▲​재개발 중인 대상자 ▲ 재건축 중인 대상자들에게는 이번 DSR의 규제가 적용되지 않고 이전 규정을 적용한다는 의미입니다. 요즘 같은 세상에 아파트를 매수하면서 은행은행 대출과 같은 레버리지 없이 자기돈만 가지고 구입을 하는 경우는 거의 없을 것입니다.

그렇기 때문에 정부에서는 이런 파급력이 큰 규제를 발표할 때에는 반드시 기존 대출자들에 대한 사항을 고려해 주어야만 하는데요. 그럼에도 불구하고 이와 같은 일이 계속해서 발생하고 있는 것은 뭐라고 설명을 해야 할지,,, 행정 전문가가 아닌 아마추어라고 밖에는 생각할 수 없는 일이 너무 자주 반복되고 있어서 혼란스럽기만 합니다. 실상 내부에서 이런 논의가 이루 질 때, 검토를 아예 하지 않았거나 또는 검토를 했다 손 치더라도 대충 발표하고 누더기 땜질용 행정처리가 지속적으로 반복되기 때문이라고 생각을 합니다.

 

<마무리>

아무리 규제를 많이 만들어도, 결국 규제는 현실을 쫓아갈 뿐 미봉책으로 그칠 뿐입니다. ​규제가 규제를 부른다고도 하는데요. 역설적으로 규제가 강하 다라는 것은 그곳에 사람들의 관심과 ​재화에 대한 수요가 굉장히 많기 때문이라는 것입니다. 그래서 정부에서는 이것을 억제하고 누르려고 하는 것이고요. 지금도 임기가 얼마 남지 않은 정부에서는 부동산을 수요 억제를 하고 있다는 생각이 들게 만드는데요. 공급을 늘려서 수요에 대한 욕구를 풀어주어야만 하는데도 말입니다. 향후에도 부동산 시장은 여전히 몇 년간은 기회가 좋을 것이라고 전망들을 하고 있습니다. 미국발 인플레이션을 비롯해서 악재들을 예상하고 있지만, 이런 인플레이션을 헷지 하는 대안으로 부동산이 제일 좋다고 꼽고 있습니다. 지금도 부동산이 고점이네 더는 진입하기 힘드네 하는 말보다는 부동산에 지속적으로 관심을 갖고 공부하면서 찾아올 기회를 놓치지 말아야 한다고 생각을 합니다. 

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