​아파트, 신혼부부취득세감면, 생애최초주택취득세감면, 법인취득세, 주택, ​부동산 및 일시적 1가구 2주택 취득세 ​납부 방법 알아보자

​아파트, 신혼부부 취득세 감면, 생애최초 주택 취득세 감면, 법인취득세, 주택, ​부동산 및 일시적 1가구 2주택 취득세 ​납부 방법 알아보자

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1. 2021.6.1부터 양도 소득세 중과 시작!

2. 취득세, 집을 사면 내는 세금!

3. 주택 부동산 취득세 파헤쳐 보기!

4. 일시적 1가구 2 주택인 경우의 취득세 알아보기

5. 법인의 부동산 취득세는 어떻게 되나요?

6. 기존 주택의 위치에 의한 세율 변화를 알아보니

7. 취득세 중과 제외 주택에는 어떤 게 있나?​

8. 생애최초 주택 구입을 한다면 취득세 감면은 어떻게 되나?

9. 상시 거주 목적의 서민주택 취득세 감면은 무엇인가요?

10. 주택임대사업자의 취득세 감면 요건은?​

11. 부동산 취득세 납부는 어떻게 하나요?

12. 마무리

13. 같이 읽으면 좋은 글​​

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안녕하세요. 이번 포스팅에서는 주택이나 아파트 등의 부동산을 구입할 때 반드시 납부해야 하는 취득세에 관해서 살펴보고, 신혼부부 취득세 감면, 생애 첫 주택 취득세, ​법인 취득세에 관해서도 함께 짚어 보도록 하겠습니다. 그리고 제일 중요하다고 할 수 있는 일시적 1가구 2 주택 취득세 중과 배제 부분에 관해서도 역시 이번 시간에 한번 자세하게 살펴보는 시간을 갖도록 하겠습니다.​

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1. 2021.6.1부터 양도 소득세 중과 시작!

많이들 알고 계시듯이 이번 달 6/1을 시작으로 해서 <양도 소득세 중과>가 시작되었는데요. 법인과 ​개인의 구분 없이 최대 75%의 양도소득세를 적용받게 되었습니다. 소위 말하는 징벌적 과세라고 불릴만한데요. 이번 제도를 시행하면서 정부가 의도하는 바는 양도소득세를 많이 내기 싫다면 가지고 있는 주택을 빨리 팔아 버리라는 것이었는데요. 지금부터는 그 시점도 지났기 때문에 앞으로는 시장에 아파트를 비롯한 주택의 매물이 나올 수 없는 상황이 되어버렸습니다. 설령 매물이 있다손 치더라도 주택을 매수하려는 사람들도 취득세의 무거움을 이미 알고 있기 때문에 신규 매수가 활성화되기 어려운 상황입니다. 

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2. 취득세, 집을 사면 내는 세금!

취득세는 아파트, 주택, 부동산을 구입했을 때에 나라에 반드시 납부해야 하는 ​세금인데요. 뭐, 사실상 취득세는 부동산이 아니더라도 여타 ​다른 자산을 사는 경우에도 내야하는 세금입니다. ​취득세는 본래 <지방세>에 포함이 되며, 국세청에서 내는것이 아니라 정부에 내게 되는 세금인데요. 저도 국세청에 들어가서 취득세관련 내용을 뒤져 보았는데 정보를 찾을 수가 없었던게 이런 이유인것을 나중에 알게 되었습니다. 취득세의 과세 대상을 아래에 한번 정리해 보았습니다.

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​​▲ 요트회원권, 승마, 종합체육시설, 콘도, ​​골프

​▲ 어업권, 광업권, ​​입목

​​▲ 항공기, 선박, 기계장비, ​​차량

​▲ 건축물, 토지, ​​부동산

 

​우리에 제일 피부로 와닿는 아파트를 구입하는경우의 사례를 들어서 살펴보게 되면 취득을 하는 방법에는 ▲​증여 ▲​상속 ▲​매매 계약 등이 있겠습니다. 각각의 방식에 따라서 ▲​​증여세 ▲​​상속세 ▲​​인지세를 국세로 납부하게 되는데요. 여기에 더해서 ​반드시 취득세라고하는 지방세를 추가로 납부해야 하고, 부가세인 ​지방교육세, 농특세까지 내면 세금 납부가 마무리 되게 됩니다. 

 

3. 주택 부동산 취득세 파혜쳐 보기!

취득세와 부가세인 지방교육세와 농특세는 반드시 함께 붙어다니는데요. 그렇기 때문에 일반적으로 취득세를 말할 때에는 부가세를 포함시켜서 이야기한다고 보시면 되겠습니다. 지방교육세에는 취득세율의 10% 정도가 부과되며, ​농특세에는 가격과 상관없이 무조건 0.2%가 부과 됩니다. 단, 85제곱미터 이하의 주택을 구입하는 경우에는 농특세가 부과되지 않는다는 것을 알고 계시면 좋겠습니다. ​예를 들어서 ​1주택을 구입하는 경우라면, 가격대에 따라서 지방세율과 취득세율이 각각 다른데요. ​각자의 상황에 맞는 취득세율을 체크해 보시면 되겠습니다.

예제1) 85제곱미터 이하와 6억원 이하인 주택을 구입하는 경우라면, ▲​​​지방교육세 0.10% ▲​​​농특세는 비과세 ▲​​​취득세 1% 를 부과하기 때문에 총 1.10%의 취득세를 납부하면 되겠습니다.

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예제2) 

85제곱미터 이상, ​9억원 초과인 주택을 구입하는 경우라면 ▲​지방교육세 0.3% ▲​농특세 0.2% ▲​취득세 3%를 부과하기 때문에 총 3.5%의 취득세율을 적용받게 되어 세금을 내야 합니다.

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여기까지는 1주택자인 경우를 설명을 드렸습니다. 그러나 2주택자 이상부터는 상황이 약간 복잡해 지는데요. ​최근 정부에서는 주택을 추가적으로 구입하는것을 힘들게 하기 위해서 취득세와 양도세를 상당히 많이 올렸는데요. 그래서 자신이 어느 구간에 해당되는지를 확인하고나서 추가 주택 매매를 하시면 좋을것 같습니다.

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​▲ 일시적 2주택자일 경우에는 중과가 배제 됨.

​▲ 법인의 경우는 무조건 12% 를 적용함. 

​▲ 개인이 조정지역에서 3주택 이상을 매수하는 경우에 최고세율 12% 가 적용됨.

​​▲ 개인이 조정지역에서 2주택을 매수하는 경우에 8%의 세율이 적용 됨.

 

4. 일시적 1가구 2주택인 경우의 취득세 알아보기

현실적으로 가장 많은 사람들이 해당되는 경우가 아닐까 생각을 해 보는데요. < 일시적 1세대 2주택 > 인 경우에는 취득세 중과를 하지 않는데요. ​조정지역이라고 하더라도 2주택을 구입한 1세대가 일시적 1세대 2주택의 조건을 충족 하였다면 취득세는 8%가 아니라 1~3%로 낮춰서 부과가 됩니다. 

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만일 한 세대가 1주택을 보유하고 있는 상태에서 집을 옮기는 경우에는 지금 살고 있는 집을 팔지 않은 상태에서 새로운 집을 구입하는 경우가 일반적으로 많이 나타나는데요. 왜냐하면 지금 살고 있는 집을 팔게되면 당장 살곳이 없어지기 때문이어서 그렇습니다. 그렇기 때문에 취득세나 양도세 모두 < 일시적 1가구 2주택 > 이라는 조건을 충족시키게 되면, 세금 중과를 없애주고 1주택을 살때와 똑같이 적용을 해주는 것입니다. 단, 취득세의 경우에는 일시적 1가구 2주택의 조건이 양도소득세와는 조금 다른 부분이 있는데요. 아래의 내용을 확인해 보시죠. 

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​▲ 종전주택과 새로산 집이 하나 혹은 모두 비조정대상 지역에 있는 경우 : 종전주택을 3년안에 팔아야 함. 

​​▲ 종전주택과 새로산 집이 모두 조정대상 지역에 있는 경우 : 종전주택을 1년안에 팔아야 함. 

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만약에 위의 조건을 이행한다고 약정을 하게되면, 세금은 8%가 아니라 1~3%인 기본세율을 적용받아서 신고를 하고 납부를 할 수 있게 됩니다. 그러나 이렇게 약속한 기간 안에 집을 팔지 못하게 되면, 세금 8%를 적용받아서 다시 납부를 하여야 합니다. 그리고 세금을 적게 낸 과소신고로 인한 가산세까지 추가로 더 납부해야 하는 상황이 벌어질 수도 있겠습니다.

 

5. 법인의 부동산 취득세는 어떻게 되나요?

지금까지는 법인이 부동산을 취득하는 경우에도 개인과 유사한 세율인 주택가액에 의해서 1~3% 정도가 적용되어 왔는데요. 또한 4주택이상부터는 개인의 취득세가 4%인 반면에 법인은 동일하게 취득세 1~3% 정도를 적용받았기에 더 유리한 부분이 있었습니다. 그렇지만, 작년이었죠. ​2020년 7월에 취득세 개편안이 나오면서 법인의 부동산 구입에 대해서 엄청난 세금 폭탄이 떨어졌습니다. ​법인이 구입하는 모든 주택(비조정/조정 여부 상관없음)에 대해서 취득세 12%를 때리기 시작한 것인데요. 이후로는 사실상 법인의 주택 구입을 하는것이 힘들어 졌다고 알려지고 있는데요. 그러나 이것도 정확한 사실은 아닌것이 지금도 여전히 법인을 통해서 부동산을 구입하는 사람들이 많기 때문에 이것은 개인으로 할때 보다는 보다 유리한 점이 있기 때문일 것으로 보여집니다.

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6. 기존 주택의 위치에 의한 세율 변화를 알아보니

취득세라고 하는것은 지금 구입하는 아파트, 주택, 부동산이 있는 위치에 의해서 세율이 결정되는데요. 따라서 기존주택의 경우에는 주택의 수만 적용될뿐이고 위치를 중요시 하지는 않는다는 의미 입니다. 

예시1) ​조정지역안에 아파트 1채를 가지고 있는 경우라도 비조정지역에 아파트 1채를 추가로 더 구입하는것은 2주택-비조정지역으로서 가액에 의해서 1~3%의 세율을 적용 받게 됩니다. ​

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예시2) 조정지역안에 주택 2채를 보유하고 있는 경우라도, 비조정지역에 추가로 아파트 1채를 더 사게 되면, 3주택-8%의 세율을 적용 받게 됩니다.

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​간단하게 요점정리를 해보면 < 종전주택의 위치는 신규주택을 구입후 취득세에 영향을 주지 못한다 > 라고 말 할 수 있겠습니다. 

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7. 취득세 중과 제외주택에는 어떤게 있나?

지방세법 시행령을 살펴보게 되면, < 주택 취득세 중과 대상 제외 주택 > 에 대해서 정의를 하고 있는데요. 이런 종류의 주택에 관해서는 2주택 이상을 구입하더라도 중과에서 빠지게 됩니다. 

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​▲ ​시가표준액 1억원 이하인 주택 (단, 정비구역에 속한 집은 제외함)

 

이 말의 의미는 우리나라의 중소도시에 있는 소형 평수 아파트의 경우에 전부 취득세 중과에서 빠진다는 의미인데요. 그렇다면 그런 아파트가 어디 있는지 한번 살펴보도록 하겠습니다. 

 

예시)

▲ 위치 : 지방 소도시

▲ 17평 기준의 아파트 호가 : 1.5억

▲ 2020년 기준 기준시가 : 6,800만원

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​이런 종류의 아파트는 자신이 아무리 집을 많이 가지고 있는 경우라도 취득세 1~3% 정도만을 납부하면 됩니다. 실제로 6억원이 안되기 때문에 1%의 세율만 부담하면 될것 같습니다. 그러나 주의할 점으로는 이 공시지가의 경우에는 해가 바뀔 때마다 상승하고 있기 때문에 아마도 2022년 정도에는 공시지가가 1억원을 가뿐하게 넘어설 것으로 예상이 되고 있어서 주의가 필요한 부분으로 생각이 됩니다. 이런 종류의 집을 구입할때, 현재는 163만원 정도의 세금만 납부하면 되지만, 만일 공시지가가 1억원이 넘어가게 되면 바로 세금 중과대상에 포함 될 수도 있다는 것을 인지하고 있어야 겠습니다. 예를 들어서 지방의 혁신도시같은 곳에는 이런 종류의 아파트들이 많이 있는데요. 그래서 관심이 있으시다면, 지방 도시들을 잘 살펴보시고 현재까지 공시지가가 1억원이 안되는 주공아파트들에 관심을 가지고 확인해 보시면 좋겠습니다. 

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8. 생애최초 주택 구입을 한다면 취득세 감면은 어떻게 되나?

< 생애최초 주택 취득세 감면 > 이라고 하는것은 말 그대로 지금까지 살면서 집을 처음으로 구입하는 경우에 한해서 특례를 적용 시켜서 취득세를 빼주는 주는 제도를 말하는데요. 뭐, 이건 누구나 해당되는것은 아니고 ​여러가지 조건들을 모두 충존해야만 가능한데요. 아래에 한번 정리해 보았습니다.

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▲ 주택 취득일 이후 3개월안에 전입신고 및 3년간 상시 거주해야 됨

​▲ 취득가액이 3억 (수도권 4억) 이하인 집을 유상거래로 취득해야 됨. 

​​▲ 주택 취득일 현재 세대주 및 세대원이 주택을 소유한 사실이 없어야 함.

​▲ 세대원의 합산 소득 금액이 7천만원 이하 일것

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이렇게 위의 조건을 만족하는 경우에는 올해 12/31까지 ​▲​ 취득가액 3억원까지는 취득세 50% 면제 ​▲ ​취득가액 1억 5천만원까지는 ​취득세 전액면제를 받을 수가 있습니다. 올해 연말까지로 한시적인 특례 조항이니만큼 집을 구입하기로 계획되어 있으신 경우라면 확인을 해보시면 좋겠습니다. 

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​​▲ 취득가액 3억원까지는 취득세 50% 면제

​​▲ 취득가액 1.5억원까지는 취득세 전액 면제

 

​이번 정책은 ​< 신혼부부 취득세 감면 제도> 라고도 많이 이야기 하고 있는데요. 아무대로 결혼을 하면서 집을 처음으로 구입하는 경우가 많아서 이지 않을까 하는 생각을 해 봅니다. 그러나 이것은 ​실제로 결혼했는지 여부와는 무관 합니다. 그리고 생애최초 신혼부부 취득세 감면 제도를 통해서 혜택을 받았을 경우에는 다음의 조건을 반드시 지켜야 하는데요. 이것을 위반하면 세금 혜택이 다시 환수되니 기억해 주면 좋을것 같습니다.

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▲ ​3년 동안은 임대, 증여, 매매에 대해서 금지.​

​▲ 90일 안에 전입하여 실거주를 해야 함. ​​

​▲ 3개월 안에 다른 집을 사는것 금지

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9. 상시거주 목적의 서민주택 취득세 감면은 무엇인가요?

본인이 거주할 목적으로 ▲​전용주택 40제곱미터 이하의 ​▲​취득가액 1억 미만인 집을 구입하여 1가구 1주택이 된 경우에 올해 연말까지인 ​2021.12.31까지 취득세를 면제 받을 수가 있습니다. ​만일 현재 집을 가지고 있는 경우에는 새로 집을 구입한 이후 ▲​최대 60일 안에 현재 집을 팔아서 ​1가구 1주택 상태가 되어야만 합니다. 앞에서 이야기 했던 일시적 1가구 2주택의 취득세 비과세 조건보다 까다로우니 이점 숙지하시고 계시면 좋겠습니다. 그리고 집을 사고나서 3개월 안에 전입신고를 하고 2년 이상 실거주를 해야만 하는데요. 만일 이것을 위반하게 되면 비과세로 적용 받았던 것을 다시 토해내야 되니 이점 주의하셔야 하겠습니다. 

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10. 주택임대사업자의 취득세 감면 요건은?​

지금부터는 모든 경우의 주택임대사업자가 없어져 버렸기 때문에 의미가 없어 졌는데요. 아래와 같은 요건만 만족하게 되면 취득세를 빼주었기 때문에 아무래도 임대사업자의 등록에 적극적 이었습니다. 

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▲​​ 취득 당시 구입 금액 : 6억원 이하 (8.12정책)

▲ 임대용 물건으로 임대사업자 등록​

▲ 전용면적 : 60제곱미터 이하 

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그러나 현재는 임대등록이라는것 자체가 완전히 없어져 버렸기 때문에 이제는 의미없는 내용이 되어 버렸습니다.

 

11. 부동산 취득세 납부는 어떻게 하나요?

그러면, 이렇게 부동산을 구입하고나서 취득세는 어떻게 납부를 하면 될까요? 바로 위택스를 통해서 납부를 하실 수가 있는데요. 법무사가 등기를 마치게 되면, 등기국에서 해당 정보를 올리게 되는데 이 정보를 베이스로 해서 납부을 진행하게 된다고 하네요. 아무래도 위택스를 사용하게 되면 카드 납부도 할수 있어서 편하기는 한데요. 사람마다 다르기는 하지만, 법무사를 통해서 처리하는것을 더 선호하는 사람들도 많이 있습니다. 법무사를 통하면 거의 신경쓸게 없기 때문에 마음이 한결 편하기 때문인 듯도 싶습니다.

 

12. 마무리

​자, 이렇게 살펴본 부동산, 아파트, 주택의 취득세였습니다.이중에서도 제일 많이 관심이 가는 내용은 아무래도 <일시적 1가구 2주택 취득세> 부분이 아닐까 싶습니다. 취득세 부분은 양도소득세하고는 또 다른 내용이니만큼 새로 집을 구입하려고 알아보시는 경우라면 반드시 현재 구입하려는 집이 어느 구역에 포함되어 있는지를 확인해 보셔야 합니다. 그리고 자신이 갖고 있는 아파트나 주택 뿐만 아니라 본인이 속한 세대의 보유 아파트가 몇채 정도인지에 대해서도 꼭 체크를 해 보셔야 할 것 입니다. 그리고 공시지가가 1억원 이하인 집을 구입하게 되면 취득세가 중과되지 않는 다는점도 있으니 앞으로 지방 소도시의 작은 평수의 주택이나 아파트를 계속해서 관심을 가지고 살펴보는 것도 좋은 투자방법이 되지 않을까 생각을 해 봅니다. 그럼 오늘의 이야기는 여기까지 이며, 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다. 

 

 

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